楼市成交量结构反弹 “喊话式”调控减弱

发布时间:2012-11-30     |     作者:凯东集团

21世纪经济报道讯11月刚刚结束,来自中介机构的统计数据就已经很“吓人”。

来自中原地产等多家民间统计监测机构的数据表明,11月份全国54个主要城市房屋成交量环比上涨30%左右,重点城市尤其大,如北京环比涨幅129.2%,深圳环比涨幅200.27%,哈尔滨环比涨幅777.22%。

在同一个时间段内,住建部部长姜伟新在部内一次学习十八大报告的会议上表示,必须坚持房地产调控不动摇。与此同时,北京开始公开表示:坚持房地产调控不动摇。

但是,这次却没有很多城市跟风开始“喊话式”调控,多数城市对房屋成交量环比上涨的问题采取了沉默。

“当前不具备加大楼市调控的条件,调控部门仍是坚持维持稳定为主。”一位接近住建部的人士如是说。

结构性反弹

相关单位监测的39个城市11月成交同比均增长,其中哈尔滨增幅最大,为777.22%,重点城市中,10个城市本月周均成交同比全部上涨,其中深圳涨幅最大,达到200.27%。

北京住建委网站数据显示,11月上半月,北京新建住宅签约套数为9054套,二手住宅签约7328套,分别较上月增长100.1%和55.3%。合计总签约16292套,较2011年同期上涨了129.2%,创年内成交新高。

北京万科副总经理肖劲表示,从万科跟踪的数据来看,目前成交的9成仍是刚需购房需求,成交项目多是在郊区,性价比比较高的。例如,万科金域缇香项目,在房山长阳地区,地处五环外,但是由于9号线将在年底全线贯通,该项目被纳入城市核心交通网,加上是精装修,才卖16500元/平米,开盘100多套就卖光了。

北京大岳咨询公司总经理金永祥表示,虽然11月份全国34个大中城市成交量都在反弹,但是从结构上看,仍是北上广深以及个别的二线城市为主,大部分城市有回暖,但是没那么明显。

国家发改委投资研究所所长罗云毅表示,北京等重点城市自二季度出现的持续性回暖,依然有三四线城市的楼市依然冷清,纵使放松调控也无济于事。一份研究报告显示,包括扬州、中山、芜湖等年初屡碰红线在内的三四线城市,商品房开发与实际消化速度形成巨大差距,最长或需消化十年。

亚豪机构副总经理任启鑫表示,11月份楼市成交量放大的一个原因是开发商加推,扛过“冬天”的开发商开始顺势加推,这种加推属于顺销策略,项目前期房源经过一段时间消化之后,所剩房源不多且户型较为单一,因此项目会选择此时推出更丰富房源来增强客户黏性。

“前期产品的热销与后期品质的提升使得加推项目价格出现一定程度上调,如金域缇香报价由上期16000元/平方米涨至16500元/平方米。”任启鑫表示,据亚豪与开发商沟通的情况看,目前的行情应该是开发商认为“该出手”的行情。海淀九号为例,该项目10月1日入市之后,假期七天时间即实现认购8.5亿元,截至目前签约去化率已达到90%,华业东方玫瑰6月至9月销量为743套,这都大大鼓励了其他开发商效仿。

“北京等一线城市的自住型需求旺盛,调控只是短期抑制,一定会在一个时间点,集中爆发,”全联房地产商会名誉会长聂梅生在“全国工商联房地产商会第三届会员大会”上说。

“喊话式”调控减弱

上述接近住建部的人士称,住建部近期正在部分调研、了解楼市调控的现状以及各方对于现行的楼市调控的想法。“我们也把市场如实反映给住建部,并且引起了部里的注意。”

11月16日,住建部召开机关干部大会,住建部部长姜伟新表示,要切实做好房地产调控工作。

国务院发展研究中心金融所名誉所长夏斌也表示,房地产调控绝对不会放松,房地产市场绝对不会来个大反弹;住建部政策研究中心副主任王珏林也表示,从各方调研情况来看,目前房价不会大反弹,购房者也很理性,不会再出现以前那种追涨的情绪。

北京市住建委甚至发出了一份声明,称市场上流传的“抢购、恐慌性购房”等说法不存在依据,北京市住建委将继续坚持房地产调控政策不动摇。

北京市房协秘书长陈志也在金域缇香的一次活动上正面回应北京“缺房”的话题。

陈志表示,9月份,北京开发企业希望通过“金九银十”拉动销售,集中推盘,当月新建商品住房上市15800套,10月份回落至5200套左右,11月份截至27日已上市5300多套,预计至月底将回升至近7000套,与今年前10个月月均上市规模基本持平。目前,北京还有9000余套商品住房正在预售审批之中,有望年底前形成实际供应。此外,北京全市开工未预售商品住房项目还有1200万平方米,其中很多项目预计明年上半年可以形成实际供应。现在,北京全市在售商品住房库存还有5.4万多套。

上海住建局办公室一位负责人在电话中也告诉记者,上海坚持房地产调控不动摇,会密切关注市场的变化。

不过,记者注意到,虽有地方政府跟进北京,对楼市成交问题作出“喊话”动作,不过数量和规模已不多。金永祥表示,因为各地成交量情况不一,大部分城市认为自己没有出现比较明显的回涨,同时是受地方政府发展经济的影响,都不愿意给楼市“再泼冷水”,这种心理比较多。

住建部政策研究中心主任秦虹指出,在现行的调控机制下,未来房价也将出现分化,核心城市、资金与人口导入的城市,房地产市场稳中有升;以往泡沫过高、目前仍未找到经济突破点的非核心城市房价下跌,人口与资金流出的城市,房价将大幅下降。

11月临近收官,广州楼市再现价量齐涨。

经纬行研究中心监测显示,广州十区11月成交量与10月旗鼓相当,签约7192套,计79.97万平方米,虽然较10月微跌0.29%,但与去年同期相比,涨幅高达134.04%。十区两市的成交量则反超10月,签约9907套,共计121.07万平方米,环比上涨13.92%,同比上涨120.33%,创下了限购以来的新高。

同时,十区两市签约均价为12342元/平方米,涨幅仅3.90%。但十区签约均价直逼1.5万元的关口,达14696元/平方米,环比上涨10.46%,同比上涨8.95%。其中,外围四区除花都以外,全面涨价,萝岗均价虽仅涨3.84%,却已接近15000元/平方米,南沙则在国家新区规划的拉动下直逼万元水平线。

经纬行研究中心分析,十区两市成交量创限购以来的新高原因有三:一方面,是来自于新增供应方面的刺激,之前于“十一”黄金周开始蓄客的新货,多在11月放量,为成交的释放提供了较足动力。另一方面,受房价上涨预期的影响,今年新一批的刚需及改善型客户正在迅速积攒并成为有效的购买群体,为楼市提供了持续的客户群支撑。

此外,受制于宏观经济增长的乏力及股市的低迷,寻求资金保值的投资客户正另辟途径“曲线”进入楼市,特别是近期频传规划利好、发展潜力较足的新兴区域,包括南沙、萝岗和增城,正在吸引这批投资客户的入场。

“5月以来,楼市出现逐渐回暖的态势,从最初的刚需客户,到改善型客户,再到投资客户,不同类型的消费者购房热情一波一波释放、接棒,造成整个楼市热度持续不减。”经纬行研究中心总监朱欣苑对《第一财经日报》表示,11月高端客户的需求进一步激发,随着新项目的开盘,到12月份可能还会有一次井喷。

合富辉煌市场部首席市场分析师黎文江也认为,与此前以刚需为主的市场不同,10月以来,广州的豪宅供应量大幅上升,对广州楼市的均价有较大拉升作用。“以珠江新城为例,侨鑫地产位于珠江新城的楼盘价位在10万元/平方米以上,销售情况很不错。萝岗区的雅居乐富春山居上周刚开盘,反响也挺好。”

从各区的成交均价来看,多区价格则相对稳定,涨跌幅基本在5%以内。个别区域涨幅相对较大,例如从化、南沙和番禺,分别环比上涨了19.82%、11.18%、7.44%。其中,从化、番禺主要是受成交结构影响,而南沙则更多反映了国家新区规划对区域房价的拉升。

经纬行研究中心分析,自国家新区规划落实后,南沙区的楼盘无论是新货还是余货,一直都在上涨。目前多个在售楼盘价格已达高位,突破10000元/平方米门槛的洋房项目正在逐步增加。

“我认为,广州接下来的房价还是会涨,不过涨幅不会太大,是一种稳步小调的态势。”朱欣苑认为,短期内,房价调控政策还不会放松,所以房价不会大涨。但这种行政调控手段会随着房产税的全国推广而逐渐退出。

黎文江则很看好广州未来的楼市:首先,到2020年,广州的GDP要实现翻番,发展后劲足,新批的几条地铁线也会刺激地铁沿线的房价。其次,广州的人口将有较大增长。

黎文江给记者算了一笔账:根据最新公布的数据,到2020年,广州常住人口要达1800万,而现在只有1500万,未来的8年时间内,广州每年要增加100万户家庭。以每户3人计算,广州每年要新供应约12万套房。而现在,广州每年的新增供应量还不到7万套。“如此计算,今后还可能出现供不应求的情况,所以房价肯定不会降。”

(作者:张歆晨 吴丹)

东方早报讯 沪上一开发商称,面积在100平方米以下的刚需公寓库存紧张的情况如果得不到缓解,这类房源将存在涨价压力。

刚需楼盘上周的集中成交,直接拉低了上海楼市的成交均价。

11月26日,金丰易居&;佑威联合研究中心公布的监测数据显示,上周(11月19日-11月25日)上海市商品住宅成交面积为26.59万平方米,环比(较前周)上涨34.46%;新增供应面积也环比上涨36.17%,至26.58万平方米;成交均价则环比下跌15.95%,至20233元/平方米。

佑威机构执行董事黄志坚称,上周上海市商品住宅成交量、新增供应量双双暴涨,成交量更是创下了7月以来的21周新高,这表明虽然标杆房企已经完成年度销售任务,但非标杆房企仍需要借助当下不错的市场环境来跑量。

某上市房企副总裁进一步说,开发商去年底亏本保本跑量,今年上半年微利跑量,现在则似乎开始转向“保证利润兼顾跑量”。

“刚需房源价格早已企稳”

“低价商品住宅成交量的回升及高价商品住宅成交量的下降,直接导致了上周楼市整体成交的均价环比大跌。”黄志坚说。

据佑威统计,上周上海楼市的成交结构中,单价在2.5万元以下的商品住宅成交了20.50万平方米,环比大涨了50.58%;单价在2.5万 -4万元的商品住宅成交了4.88万平方米,环比上涨了18.06%;但单价在4万元以上的商品住宅成交了1.23万平方米,环比大降39.44%。

佑威统计的上周成交面积排名前十的楼盘中,有9个楼盘的成交均价低于2万元/平方米。

一般而言,在当下上海楼市中,成交单价在2.5万元以下的商品住宅被视为刚需产品。

随着刚需成交的放量,沪上刚需公寓产品的库存持续下降。

佑威数据显示,上海100平方米以下的刚需公寓产品库存去化周期(即销售周期)仅5.7个月,已经呈现供应偏紧的态势。

黄志坚分析,调控背景下,上海楼市存在着产品结构性失衡的问题,100平方米以下的“小户型”库存去化周期已越过7-8个月的平衡值,价格早已 经率先企稳,并有一定的上涨空间。而大户型产品以及别墅等高端产品,由于限购,总体上依然呈现较为严重的“供大于求”,价格上存在着下行压力。

上海盘谷房地产有限公司总经理宋海也认为,100平方米以下刚需公寓的库存去化周期低于6个月,说明这类房源供求关系还是较为紧张的。如果这一情况得不到缓解,这类房源涨价压力就存在。

“这种涨价压力在今年上半年是不存在的,当时的压力主要还是降价跑量。到了5-10月份,价格开始平衡,10月以后价格主动权开始偏向于开发商这一边。”宋海进一步说。

“有望现年末翘尾行情”

随着年底的临近,市场人士对于岁末楼市的预期有所转暖。

21世纪不动产上海区域分析师黄河滔称,政策面偏于维稳的基调下,楼市成交延续有序释放的态势。以目前11月整月成交势头看,当月成交量不仅能较10月有所突破,甚至还有望出现年末的翘尾行情。

佑威数据显示,截至11月25日,上海市11月商品住宅成交面积为79.55万平方米,日均成交量为3.18万平方米。若按日均成交量推算,则11月的成交量约为95.46万平方米。

黄志坚断言,11月成交量高于10月的87.62万平方米已无悬念,12月的成交量预计也将和10月、11月相当。11月、12月成交量高于9月、10月的主因,是9月、10月传统成交旺季表现一般。

不过,黄志坚强调,2012年总的成交量虽然好于去年,但仍在历史低位,多数开发商依然需要补量以完成回款要求。

据21世纪不动产统计,截至11月25日,上海楼市11月商品住宅新增供应量达64.4万平方米,已超过10月全月的供应体量,但距9月份的127万平方米供应体量尚有近一半的差距。

黄河滔称,在经历短暂的休整后,部分开发商的推盘意愿逐步回升。但随着市场成交脱离低迷及政策走向趋于明朗化,部分开发商信心有所增强,推出更高溢价房源的概率较大。

德佑地产研究主任陆骑麟同样认为,从上周多个外围项目大面积推盘的情况来看,部分开发商依然有着年底冲刺业绩的意图。

“加上前期的库存依然有待消化,因此年末价格出现明显上涨的可能性很小,局部的优惠依然可以期待。”陆骑麟说,近期刚性需求入市积极性较高,今年年末信贷额度较往年也更为宽松,岁末楼市成交有望继续保持在相对高位。

“春节前刚需楼盘

涨价可能性不大”

不少受访开发商也预计,低价刚需房源有望占据岁末楼市的主流。

某上市房企副总裁称,年底是刚需成交放量比较旺盛的时期。年底刚需人群的收入会增多,所以会选择在年底置业。眼下开发商的策略也在向“保证利润兼顾跑量”转变。

“当投资大、资金紧张时,开发商会亏本跑量;当市场不稳定,预期不明朗时会微利跑量;当市场较稳定,需求较稳定,开发商会以平衡的量平衡的价来 销售。”该副总裁举例称,比如一个楼盘单价1.5万元能保本,1.7万元能有较好利润,那么开发商的定价可能就会是1.6万元。

宋海的判断是,虽然从市场角度讲,开发商涨价的冲动已经存在,但鉴于调控的基调未改,开发商还不敢立即转化为行动。大多数不敢做第一个涨价的,而是会互相观望,如果市场上出现了第一个涨价的楼盘,并获得市场的接受,那么开发商就会跟进仿效。

“冲动能否转化为行动,估计在开发商里也会出现分化。”宋海预计,刚需楼盘在春节前出现涨价的可能性不大,但到了明年3-5月份,涨价与否的信号可能会变得较为明确。

东方早报讯 至于推盘策略,上述上市房企副总裁预计,接下来开发商少量多批推盘的情况可能会比较多,不以跑量为惟一考核指标,不去刻意追求开盘时的去化率。

该副总裁预计,12月的新增供应量可能会比11月略多,成交量也将比11月略好,“虽然成交主要看新增供应情况,但目前市场存量比较大,不一定非得盯着新盘,在售的楼盘也能保证一定水平的成交。”

据他介绍,该公司嘉定的一个刚需项目计划在12月中旬加推300套房源,“是90多平方米的小三房,符合刚需定位,定价策略就是保证利润兼顾跑量。”

该副总裁强调,他们在12月中旬推盘不是为了冲业绩,“今年的业绩完成得不错,我们推盘是根据工程的时间节点来的。”

(作者: 陆鸣)

云南信息报讯 房市渐入暖冬,中原集团研究中心提供的统计数据显示,截至11月25日,本月全国54个主要城市新建住宅签约套数达236295套,超过7月,并创出近两年新高,环比10月份增长30.6%。同时,全国各主要城市新房签约量也达到了年内的高位。

11月以来新建住宅供需两旺。据中原集团研究中心监测的全国54个城市数据显示,虽然上周(11.19-11.25)新房成交量环比小幅下降5.6%,但较10月周均值上升13%;11月前22天的新房成交2110万平方米,已占10月成交量的85%,因此11月全月新房成交量有望超过10月。

相关的最新报告也显示,上周(19-25日)本月周均成交同比增长城市仍在九成以上。其监测的39个城市中,36个城市本月周均成交同比均增长,其中哈尔滨增幅最大,为777.22%。重点城市中,10个城市本月周均成交同比全部上涨,其中深圳涨幅最大,达到200.27%。

供应方面,中原集团研究中心的数据显示,全国22个城市11月前三周新建住宅新增供应面积达641万平方米,已超过10月全月458万平方米的供应量。中原集团研究中心表示,在调控政策预期平稳、新增供应显著增加的环境下,预计年末住宅市场成交量有望呈现小幅攀升的态势。

各地土地市场依然维持活跃成交局面。据中原集团研究中心监测的12个城市(不含重庆)数据显示,11月前22天的各地经营性用地成交面积约405公顷,与10月同期成交水平持平。上周,招商、万科和越秀分别在青岛、南京、沈阳新购土地。

其中,万科以8.71亿元竞得的南京雨花台区住宅混合用地,溢价率达28%。然而,据中原集团研究中心监测数据显示,11月以来十大标杆房企的储地势头已有所减弱,其前三周合计购地金额为110亿元,而其10月全月购地金额达到234亿元。

中原集团分析称,数据表明,除个别高周转模式运作的企业外,大部分标杆房企的储地情况依然丰沛,购地意愿并不迫切。

数据亦显示,上周,20个主要城市土地市场供应量增加,成交量小幅下滑。

年底将至,各地政府又开始加大推地力度,中原集团研究中心监测的13个重点城市土地市场数据显示,11月前22天的各地经营性用地供应共约1192公顷,为10月全月供应量的153%,其中武汉、天津和长沙的供应量占13个城市的近半,显示这些二线城市蓬勃发展的势头未减。但是,在标杆房企购地行为有所收敛,国土部严控溢价率的情况下,年底的土地市场成交将成为更多非标杆及本地房企的主场。

(作者:杨秋波)